Quais as 3 principais garantias usadas para alugar um imóvel

Afinal de contas, o que é necessário para alugar um imóvel? Saiba agora sem complicação

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As garantias locatícias mais comuns são 3:

  • fiador

  • depósito-caução (ou título de capitalização)

  • seguro-fiança.

Todo contrato de locação de imóveis precisa oferecer uma garantia ao locador e quem determina isso é cada proprietário conforme sua necessidade, porque cada uma funciona de forma diferente.


Fiador

É uma pessoa que vai garantir o pagamento do aluguel caso você não pague.

Simplesmente isso. O fiador precisa ter renda equivalente a sua (superior) e precisa ter um imóvel em seu nome de valor equivalente ao que você está alugando. Por exemplo, se você vai alugar um imóvel cujo o total entre condomínio, aluguel e IPTU some R$ 3.000,00 sua renda precisa ser 3 vezes isso (essa questão da renda vou detalhar em outro post). O seu fiador precisa ter renda igual ou maior a isso (R$ 9 mil reais por mês). A mesma coisa o imóvel do fiador, se o imóvel que você vai alugar vale R$ 400 mil, o fiador precisa ter imóvel equivalente.


Algumas dúvidas comuns quanto ao fiador:

  • Fiador precisa mesmo ter imóvel? Ao contrário do que muitos pensam, a resposta é não. Veja os casos de empresas que são fiadoras dos aluguéis de seus funcionários. Mas... fora esses casos os proprietários não alugam sem imóvel como fiança. Por quê? Caso o inquilino não pague e gere despesas para o proprietário, ele consegue com mais facilidade reaver suas perdas na justiça acionando o inquilino, o fiador e bloqueando o imóvel dele (!!!).

  • O imóvel do fiador pode ser de outra cidade? Pode. Mas depende de outros fatores, principalmente do proprietário aceitar. O motivo é que se ele precisar acionar o inquilino na justiça, só as custas que ele vai ter para isso e a demora para distribuir a ação em outro tribunal fora da cidade dele pode lhe dar um prejuízo enorme. Por exemplo, até despejar o inquilino se precisar pode demorar mais que 3 meses. Porém... eu mesmo costumo recomendar os proprietários aceitarem imóvel de fora da cidade se a ficha do locatário e do fiador forem muito boas.

  • O fiador é meu pai/mãe/sogro/sogra/tio/etc., por que a esposa/marido precisam assinar também? Se o fiador for solteiro ou viúvo e o imóvel estiver só no nome dele, ele (ou ela) assina sozinho. Porém, se o imóvel do fiador estiver no nome de outras pessoas junto, todas as pessoas proprietárias daquele imóvel precisam ser fiadores junto! E mesmo que o imóvel esteja só no nome daquela pessoa, se a pessoa for casada é comum pedir para o cônjuge assinar junto como fiador, para juridicamente dar uma anuência formal do que o cônjuge está fazendo. Então a recomendação é usar um fiador menos complicado, que tem o imóvel no nome do casal no máximo.

  • Eu tenho outros imóveis, não posso ser meu fiador? Não, você não pode ser fiador de si mesmo. Eu sei a resposta mas eu mesmo não me convenço muito. O fiador é uma outra pessoa além de você para a qual o proprietário vai recorrer.


Depósito-caução ou título de capitalização

A primeira coisa importante sobre a caução é que ela se escreve com "u" mesmo!! Com "L" é outra coisa, nesse caso se trata do traje de banho masculino, calção. (Desculpe, isso é importante para mim!! Tanto que eu ouço se pode usar calção, sendo que eu nem trabalho imóveis na praia...). Continuando:

Depósito-caução é um valor depositado em garantia no ato da assinatura do contrato

O valor do depósito-caução equivale a 3 aluguéis, transferido diretamente para o proprietário. No final do contrato, não havendo nenhuma despesa como avarias no imóvel ou aluguéis em atraso, ele volta corrigido para você. O proprietário pode deixar esse valor depositado numa conta separada ou não, o que importa é ele devolver o valor correto.


Lembre-se: você vai precisar ter todo esse valor no início do contrato. Quando estiver gastando também com mudança, mobília nova, pequenas reformas, etc. Então tem que pensar bem nessa opção.


Uma variação do desta garantia é o título de capitalização. Funciona da mesma forma, porém o proprietário pode negociar o valor, por exemplo, 3 vezes o valor do aluguel com condomínio e IPTU. Ou 6 aluguéis, ou um valor que o proprietário estipular e você concordar. O título é gerado por uma seguradora e o inquilino paga o valor de um vez no início do contrato. O valor volta no final do contrato de forma quase igual.


Vantagens e desvantagens do título de capitalização:

  • Vantagem para o inquilino, porque ele tem mais segurança já que o valor não fica na mão do proprietário.

  • Desvantagem para ambos é que há um pouco mais de burocracia para reaver o valor no final do contrato. A seguradora tem seus procedimentos, que precisam ser seguidos.


Seguro-fiança

Última opção e menos usada. É um valor que sai do seu bolso direto para a conta da seguradora e nunca mais volta. É a melhor opção para o proprietário, se você atrasar o segundo aluguel seguido ele já começa a receber da seguradora. Porém, se ela existe, é porque há demanda. O seguro-fiança pode ser muito útil caso o inquilino não queira nenhuma burocracia: para contratar basta aprovar seu cadastro e sua renda na seguradora. Sendo a assim a seguradora passa a ser a fiadora do contrato.


Afinal, qual é a melhor?

A garantia que é mais aceita pelos proprietários é fiador e não envolve nenhum custo para quem aluga. Envolve um pouco de burocracia, o fiador vai ter que fornecer todos os documentos para análise e assinar o contrato, mas esse é o único inconveniente. Não sendo possível usar fiador, aí partimos para outras garantias.


Qual a minha recomendação

Tenha em mente em primeiro lugar a garantia que você pode usar entre essas três. Antes de visitar algum imóvel, pergunte qual garantia o proprietário aceita. Acredito que é papel do corretor falar disso com você cliente, mas se ele não falar pergunte!

Olá, que bom ver você por aqui!

Meu nome é Luiz Samperi, criei esse blog para compartilhar informações para ajudar você a negociar melhor imóveis. Entre na conversa, tire suas dúvidas comigo!

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